Реновация пятиэтажек в Москве – это масштабная программа обновления жилищного фонда столицы. Предполагается снос ветхих жилых пятиэтажек и переселение жильцов в современные дома-новостройки. Законодательный проект о реновации жилищного фонда в марте 2017 года был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ, а затем 17 мая 2017 года был принят закон г. Москвы №14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве».
Реновация жилья: что это такое простыми словами
Если говорить простыми словами, реновация означает обновление или улучшение какого-либо объекта без серьезного изменения структуры. Применительно к жилым домам это может быть следующее.
- Замена. Подразумевает полную ликвидацию старого объекта недвижимости и возведение на его месте нового. Общая структура квартала населенного пункта при этом совершенно не изменяется – новое жилье строят точно там, где раньше располагалось старое.
- Капитальный ремонт. Это мероприятие тоже относится к реновации. Правда, оно не столь радикально как полная замена одного жилого здания другим. В ходе капитального ремонта меняют трубы водопровода и канализации, общедомовую проводку, укрепляют стены, а иногда даже надстраивают еще несколько этажей, если это позволяет конструкция дома.
- Реставрация. Этот метод применяют к жилым домам, которые представляют историческую или художественную ценность. Главная задача реставрации – восстановить первоначальный внешний вид таких сооружений (в том числе элементы декора). Если внутри воссоздать все в первозданном виде получается не всегда, то снаружи обычно это делают вполне успешно.
- Реновация территорий. Подразумевает снос здания и удаление всех коммуникаций, которые к нему были подведены. Обычно такое мероприятие проводят по отношению к строениям, в которых давно никто не живет. Полученный в результате земельный участок выделяют для муниципальных нужд или выставляют на продажу.
Способ обновления дома подбирают исходя из затрат, которых он потребует. Если здание относительно новое и не требует кардинальных изменений, проводят капитальный ремонт. Если строение ветхое, то капремонт обычно обходится гораздо дороже, чем полный снос жилья и возведение на его месте нового. В таких случаях используется именно этот метод реновации. Если дом представляет собой заброшенное здание, полное восстановление которого обойдется лишком дорого, проводят его полный снос (то есть реновацию территорий).
Реновация в Москве
В Москве также проводится программа реновации. Она была возобновлена в 2017 году. Автором инициативы был мэр столицы. Московская программа реновации подразумевает снос старых домов (чаще всего в их качестве выступают так называемые хрущевки 1950 – 1960 годов строительства) и возведение на их месте нового, современного жилья. Именно в него переселяют владельцев квартир, расположенных в снесенных постройках.
Вот несколько важных моментов, которые характеризуют московскую реновацию.
- Предоставление равнозначного жилья. Взамен квартиры в снесенной старой пятиэтажке гражданину предоставляют жилое помещение не меньшей площади. Однако в силу того, что оно расположено в новом здании, планировка будет гораздо лучше.
- Улучшение жилищных условий. Если это возможно, гражданину предоставят жилье, обладающее лучшими условиями по сравнению со старым. В первую очередь это касается тех, чьи квартиры ранее не были приватизированы.
- Улучшение инфраструктуры. Реновацию проводят не только в отношении жилых домов, но и в отношении инфраструктуры, которая их окружает. Она подразумевает улучшение транспортной доступности, разбитие скверов, организацию детских площадок, мест для отдыха жителей района.
- Возможность приватизации. Если ранее гражданин пользовался жильем на основании договора социального найма, вновь полученное жилище он сможет приватизировать.
- Сохранение права собственности. Те, кто уже приватизировал жилье в старом доме, получит право собственности на вновь предоставленное.
Программа реновации и замены хрущевок новыми жилыми зданиями осуществляется по графику, который утверждает мэрия города. Ее проводят в соответствии со стандартом, подписанным главой столицы. Ознакомиться с датой расселения, а также узнать, вошел ли конкретный дом в программу, можно в соответствующем разделе официального сайта Правительства Москвы, который расположен по адресу: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/. Список строений, включенных в реновацию, а также стартовые площадки для строительства наглядно отмечены на карте-схеме.
Реновация в Санкт-Петербурге
Программа проводится и в Санкт-Петербурге. Там она также касается в первую очередь пятиэтажек, возведенных в 1950 – 1960 годы. Также под нее подпадают:
- дома, которые в установленном законом порядке были признаны аварийными;
- здания, которые были возведены со значительными нарушениями технологии строительства.
Правила санкт-петербургской реновации очень похожи на московские. Жилье владельцам квартир в снесенных постройках предоставляют в новых домах, расположенных поблизости от местонахождения старых, попавших под снос. При этом жилищные условия гражданина не должны ухудшиться. Если квартира до сноса не находилась в собственности у жильца, то жилье в новом доме он сможет приватизировать.
Узнать о домах, попавших в проект обновления жилищного фонда, о дате начала застройки, а также получить другую необходимую информацию можно на официальном сайте программы, который расположен по адресу: https://rzt.spb.ru/.
Реновация в регионах
Реновация проводится и в других регионах России. Однако там объем программы гораздо меньше, чем в Москве и Санкт-Петербурге. В большинстве городов страны программа включает в себя только дома, которые были признаны аварийными. При этом здания, возведенные в 1950 – 1960 годах в нее не входят – в них по-прежнему продолжают жить люди. В первую очередь такие ограничения обусловлены недостатком источников финансирования.
Несмотря на это, программа в регионах все равно имеет огромное значение, поскольку позволяет расселить жильцов аварийных домов.
Узнать о сооружениях, вошедших в проект, можно двумя способами:
- на сайте регионального правительства;
- в местной администрации.
Какие пятиэтажки будут включены в реновацию, а какие пойдут «под снос»?
Идея о сносе пятиэтажек в Москве не нова. Закон о реновации, принятый в 2017 году, можно считать продолжением лужковской программы реконструкции, которая проводилась в 1990-х годах, но так и не была завершена.
Предложение московской мэрии о возобновлении программы сноса вызвало бурные обсуждения и поначалу подвергалось жесткой критике. В реалистичность предлагаемого сценария мало кто верил. Но публичное обсуждение законопроекта (архитекторами, депутатами, юристами, простыми москвичами) позволило учесть многие нюансы и утвердить Закон г. Москвы №14 от 17.05.2017 г. “О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве”.
На основе этого закона и Закона РФ “О статусе столицы Российской Федерации” была разработана “Программа реновации жилищного фонда в городе Москве” (утверждена постановлением Правительства Москвы № 497-ПП от 1.08.2017 г.). Этот документ содержит адресный перечень пятиэтажек и так определяет дома, подлежащие сносу:
“В Программу включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома, в которых собственники жилых помещений и граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, поддержали включение данных многоквартирных домов в Программу”.
То есть, чтобы дом был включен в план сноса, он должен отвечать 2 условиям:
- пятиэтажка должна находиться в неудовлетворительном техническом состоянии;
- более 2/3 жильцов старых пятиэтажек (собственников и нанимателей квартир) должны поддержать включение в программу своего дома.
Таким образом, находящиеся в удовлетворительном состоянии добротные комфортные 5-этажные дома в программу не войдут. Проблемы таких зданий будут решаться в рамках программы капитального ремонта.
В составлении списка домов, предназначенных для включения в программу, принимали участие представители Департамента культурного наследия г. Москвы. Их участие заключалось в том, чтобы под снос не попали подходящие по критериям отбора (износ коммуникаций, этажность, ветхость и пр.) строения, имеющие историческую и архитектурную ценность. Список из 218 таких зданий утвержден в начале года, большая часть из них (47) расположены на востоке Москвы.
После освобождения всех помещений и переселения граждан исторические и авторские здания, без которых невозможно представить облик столицы, будут отремонтированы. После реставрации решение о дальнейшем их функциональном назначении будут принимать с учетом мнения горожан и потребностей района (возможно размещение в них детских учреждений, медицинских и спортивных центров).
С началом 2018 г. активизировалось и практическое воплощение плана реновации пятиэтажек в Москве, новости в печатных и электронных СМИ появляются каждый день. Столичный Департамент строительства сообщил, что до конца года будут построены за счет бюджета Москвы 22 дома, предназначенных для переселения по реновации. Это составит 477 000 м².
Обновляются и сведения о стартовых площадках для возведения домов. Сейчас они есть уже в каждом районе и во всех округах, где предполагается расселение очередников. На имеющихся в перечне 242 площадках возведут 533 жилых дома на 41 865 квартир.
В начале апреля 2018 г. в рамках реновации пятиэтажек в Москве стартовых площадок стало больше. В 4 административных округах подобрали еще 7 площадок площадью 54,7 тыс. м². Специалисты по вопросам градостроительной политики и строительства мэрии Москвы отчитались также, что в проработке находится еще около 100 площадок, каждую из которых ежедневно оценивают специалисты Москомархитектуры, префектур и Фонда реновации.
Районы реновации
Много вопросов в ходе обсуждения инициативы мэрии вызвал механизм расселения граждан из попадающих по снос пятиэтажек в Москве, реновация будет проведена в большей части столичных районов. Принятый закон гарантирует людям новое жилье в том же микрорайоне, в шаговой доступности от старых пятиэтажек, где они проживали до сноса дома.
Территориально по округам план реновации предполагает снос в таких объемах:
| Административный округ Москвы | Количество домов |
| Восточный | 1055 |
| Западный | 558 |
| Зеленоград | 34 |
| Северный | 515 |
| Северо-Восточный | 495 |
| Северо-Западный | 434 |
| Троицк и Новая Москва | 243 |
| Центральный | 98 |
| Южный | 378 |
| Юго-Восточный | 818 |
| Юго-Западный | 516 |
По районам, входящим в административные округа столицы, число зданий, включенных в программу, будет другим. Например, на Арбате, в Замоскворечье, Хамовниках будет снесено по 1 дому, а в лидерах оказались Кузьминки – 284 (это больше всего).
Еще в прошлом году СМИ было заявлено, что первым районом, где начнется переселение москвичей в рамках реализации программы, станет Бескудниково (САО). В список сноса в этом районе попали 37 хрущевок.
Гарантия предоставления новой квартиры в прежнем районе проживания, предусмотренная законом, не распространяется на жителей Зеленограда и Новой Москвы. Там переселение возможно только в пределах административного округа.
В кварталах реновации будут применены современные стандарты благоустройства: создание местных парков, велодорожек, общедоступной спортивной, детской и досуговой инфраструктуры. Комплексной застройкой кварталов предусмотрено возведение социальных объектов с учетом их дефицита и инфраструктуры территории. Площадь зеленых насаждений будет сохранена или увеличена.
Дома по реновации
В рамках программы реновации жители сносимых пятиэтажек бесплатно получат равнозначные благоустроенные квартиры в новых домах из современных панельных конструкций. При формировании адресного списка домов под снос в Москве были учтены результаты мониторинга технического состояния каждого дома, который проводила Государственная жилищная инспекция столицы.
Внесенные в предварительный список дома на снос в Москве широко обсуждались общественностью, число их то увеличивалось, то уменьшалось. Например, по настоянию москвичей мэрия рассмотрела возможность сноса 9-этажных панельных домов (только тех зданий, которые входят в поквартальную застройку). В результате с согласия жителей 100 девятиэтажек включены как ветхие дома под снос в список.
Снос домов в Москве и переселение будут осуществляться по волновому принципу. План сноса домов в Москве един для всех. Стартовый дом будет построен на свободной площадке, в него переедут жители 1-2 сносимых пятиэтажек. Когда снесут дома, на их месте будут возводиться новые для переселения следующих пятиэтажек и т.д. То есть каждый дом будет возводиться на месте снесенных, и у многих москвичей есть вероятность даже сохранить место прописки (улица, проспект), ведь дом будет построен практически в старом дворе.
Для возведения новых домов будут применяться современные материалы (монолит или панели нового поколения) и современные проекты. Предположительно, они прослужат не менее 100 лет. Яркие и нестандартные фасады новых домов улучшат внешний вид Москвы.
Входы в подъезды и лифтовые холлы будут выполнены на одном уровне. Инвалиды или мамы с колясками смогут беспрепятственно заходить в дом и подниматься на любой этаж. Дома оснастят грузовыми и пассажирскими высокоскоростными лифтами, современными инженерными системами, почтовыми ящиками, домофонами. В подъездах будут установлены стеклопакеты и энергосберегающие светильники.
Первый дом уже готов к заселению. 18-этажный дом на 340 квартир в Северном Измайлово готовился к сдаче по другой городской программе, но поскольку график сноса плотный (к 2019 г. планируется снести 5144 здания), возведенный на востоке столицы “подогнали” под стандарты реновации: дом был усовершенствован, а отделка теперь соответствует комфортклассу. В ближайшее время жильцы 2 рядом расположенных пятиэтажек отпразднуют новоселье. Сроки сноса домов в каждом микрорайоне зависят от возведения новостроек, в которые будут заселяться жильцы пятиэтажек.
Квартиры по реновации
Положения принятого закона о реновации гарантируют собственникам квартир в домах, включенных в программу сноса, получение равнозначного жилья при расселении. Стандарт по программе реновации включает следующие условия:
- Предоставление равнозначной квартиры в новом доме. Это означает, что число комнат будет тем же, а жилая площадь не менее жилой в квартире в пятиэтажке. В каждой из них будет просторный коридор со светлой отделкой и изолированные комнаты. Общая площадь квартиры будет больше за счет помещений общего пользования (кухня, прихожая, коридор, санузел).
- Предоставление новых квартир бесплатно в собственность. По желанию нанимателей жилья в пятиэтажках новая квартира также может быть предоставлена по договору социального найма.
- Предоставление очередникам новых квартир с одновременным улучшением жилищных условий по нормам предоставления жилой площади.
- Новые квартиры предоставляются с отделкой комфорткласса. Цена отделки за 1 м² квартиры по программе реновации составит 11 144,42 руб.
В квартирах выполнят современный ремонт: на стенах – белые обои под покраску и плитка светлых тонов, на полах – керамогранит и ламинат со звукоизоляцией, на окнах – стеклопакеты, батареи – с теплосчетчиками. Будут установлены безопасные выключатели и розетки, индивидуальные приборы учета воды и электросчетчики, показания с которых будут передаваться автоматически, в плинтусах проложат кабель-каналы.
Доплачивать за увеличение площади не потребуется. Совсем недавно разработан еще один механизм предоставления новых квартир. Переселенцы, которые выберут квартиры с меньшей жилой площадью в уже готовых домах, построенных по другим программам, получат денежную компенсацию. Такое предложение высказали сами москвичи, и переезд в меньшие квартиры возможен только по их желанию.
Шоу-рум реновация
В июле 2017 г. прошел Московский урбанистический форум, в рамках которого состоялось открытие шоу-рума программы реновации. В павильоне ВДНХ был представлен этаж дома с детально проработанными элементами квартир, подъездов, дворов. Это был первый шоу-рум, его посетили более 70 000 человек. Экспозиция не была привязана к адресам новостроек, но давала представление о том, в чем разница между строящимися домами и хрущевками (хрущевок и домов под снос представлено не было).
На типовом “этаже” были расположены одна 1-комнатная, две 2-комнатные и одна 3-комнатная квартиры. Экспозиция представляла собой полноразмерные квартиры с отделкой по стандарту комфорткласса и элементами благоустройства.
Затем в сентябре заработал второй шоу-рум около павильона “Космос”, созданный уже с учетом пожеланий москвичей, проживающих в сносимых домах. В обновленной экспозиции была доработана планировка квартир.
Для осмотра планировки квартир на этот раз были выставлены 5 вариантов – 2 однушки (с раздельным и совмещенным санузлом), 2 двушки (распашонка и линейка) и 1 трешка. В 1-комнатной квартире на 50% увеличены площади коридора и прихожей, во всех квартирах добавлена гардеробная или встроенный шкаф, увеличена высота потолков до 2,75 м, выполнена улучшенная отделка комфорткласса.
Второй шоу-рум посетили около 50 000 человек. На экспозиции работали консультанты, которые отвечали на вопросы, собирали мнения и составляли список пожеланий. Больше всего посетителей интересовали возможности демонтажа межкомнатных перегородок, материалы отделки, благоустройство территорий между домами.
По свежей информации в этом году виртуальные модели квартир можно будет смотреть на 3D-карте.
Теперь прорабатывается возможность создания шоу-румов в районах реновации. Демонстрация жителям квартир на стартовых площадках будет для всех участников программы оптимальным решением. Жильцы домов, включенных в программу сноса, смогут сходить на экскурсии в первые готовые к переселению квартиры и познакомиться с отделкой и планировкой до того, как туда въедут. В скором времени будут доступны для ознакомления несколько квартир в 30 домах.
Часто задаваемые вопросы по программе реновации
Вот несколько часто задаваемых вопросов, касающихся реновации, а также ответы на них.
Вопрос: Во всех ли случаях предоставляется равнозначная квартира?
Ответ: Нет, не во всех. Иногда предоставить такое жилое помещение попросту нет возможности. В подобной ситуации выдают равноценное жилье. Это означает, что его рыночная стоимость будет равна таковой у старой квартиры. При этом площадь жилища может быть меньше – ведь нужно учитывать, что оно расположено в совершенно новом доме.
Вопрос: Если новая и старая квартиры будут неравнозначны по цене, придется ли доплачивать?
Ответ: Нет, программа не подразумевает доплаты. Квартиры предоставляют совершенно бесплатно даже тем гражданам, которые успели приватизировать свое старое жилище.
Вопрос: Получу ли я по реновации квартиру с ремонтом, или все придется делать самостоятельно?
Ответ: Жилые помещения сдаются с финальной отделкой. Это означает, что в них будут выравнены и ошпаклеваны стены, установлена сантехника, двери.
Вопрос: Если я получу равнозначную квартиру, какой она будет?
Ответ: Равнозначность подразумевает такое же количество комнат и идентичную площадь. При этом ванная, туалет, кухня и коридоры будут просторнее, чем в старом жилье.
Вопрос: Если строители что-то недоделали, мне самому придется приводить все в порядок?
Ответ: Нет. Если в квартире обнаружены какие-либо недочеты в отделке, их устранением будет заниматься фирма-подрядчик, которая сдавала жилье.